农村买房怎么实现房地分离?

    "地随房走,房随地走,房地一体"是房地产法的明文划定。

   那么,在农村中买房是不是也需要遵循"房地一致”原则的划定？是不是土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权需要一同转让,典质？"房地一致”原则等于要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让,典质。

   其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条划定:"房地产转让,典质时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,典质."既是农村房屋可以买卖了,但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的,不答应买卖,宅基地的所有权是集体的,不答应流转。

   根据《物权法》第一百五十二条划定:"宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有据有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属举措措施."宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础。

   这样一来,如何实现房地分离好像成为一个困惑,在人们的观念中好像一直是"地随房走”,房屋既然卖了,宅基地岂非也可以卖?实在在法律范围内,"地”和"房”是可以分开回属的,根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁,这样便可以明确划分出宅基地的所有权,使用权和租赁权,通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议,从而实现房地分离。

   而宅基地使用权人享有宅基地房钱的收益,房钱数额可由当事人协商,不能达成协议的,可以哀求人民法院确定。

   笔者以为,因为房屋这种特定意义的不动产,因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条"租赁期限不得超过二十年”的限制,应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。

   当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建,加盖,改变结构等方式对房屋入行实质建设时,应认定地上物灭失,宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失,宅基地租赁权消灭,宅基地所有人可依物上哀求权要求据有人返还宅基地。

   城镇居民能否购买农村住房。

   国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让治理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款"农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农夫集体土地建住宅,有关部分不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地治理的意见》划定"严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

   在这些划定中,我们好像可以望出城镇居民不能购买农村住宅。

   但是,根据《土地治理法》第六十三条划定:"农夫集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,吞并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.",而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的前提下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

   根据《最高人民法院关于合用〈中华人民共和国合同法〉若干题目的解释(一)》(法释19号)第4条划定,"合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规,行政规章为依据”。

   因而,笔者以为上述"通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

   最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示讲演》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:"房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约,中人证实,按商定交付房款以及治理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

   最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让题目发布过案例。

   因此笔者以为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。

   由于假如仅在农夫所在集体内符合宅基地使用权分配前提的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农夫的利益。

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   但愿您在阅读后,能帮你解决有关农村买房怎么实现房地分离的相关知识。

   你在碰到农村房屋买卖中,能够遵循法律的相关划定。