什么是预报登记？预报登记有何法律效力？其意义何在？

 

     

什么是预报登记？预报登记有何法律效力？其意义何在？预报登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动目的的债权哀求权而作的提前登记。

     预报登记主要合用于商品房的预售买卖中（期房销售或称楼花买卖），是为了保护房屋预售中买受人的利益，防止预售人再行出售房屋。

     物权法》第20条第1款划定： "当事人签订买卖房屋或者其不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照商定可以向登记机构申请预报登记。

     预报登记后，未经预报登记的权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

     "因此，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房入行预报登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者再行典质。

     建设部发布的《城市房屋预售治理办法》第10条和第13条都已对商品房预售合同的登记存案题目做了初步划定，《物权法》对此又入一步入行了详细划定。

     预报登记有以下效力： 1．预报登记后，债务人不得擅自处分该不动产。

     《物权法》第20条第1款划定： "……预报登记后，未经预报登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

     换言之，预报登记后，预售人即不得另行作出与预报登记内容相抵触的处分，包括再行出售以及设定典质等，否则，其处分行为不发生物权效力。

     2．预报登记后产生优先受偿的效力。

     在完成期房登记之后，假如债务人将房屋"一屋数卖”，那么后面的交易应当是无效的。

     主要原因是，在入行了期房登记之后，后面的买受人应该查阅登记，假如没有查阅就买了，就要承担这个买卖可能会被宣告无效的风险，造成的损失要自己承担。

     3．预报登记后，可以确定与现房登记的关系。

     期房登记也是一种登记，也会产生一种对抗的效力。

     假如期房登记与现房登记发生矛盾，应当根据已经登记的期房为准。

     "预报登记”实际上是不动产物权变动的一种特殊的公示方法，而所登记的并不是"物权”，而仅仅是买卖合同上的"债权”。

     由于办理了"预报登记”，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的"物权效力”。

     好比，按照预报登记轨制，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着买卖合同书往登记机构办理预报登记，由登记机构在登记簿上记载某号屋子已经卖给了张三，办理预报登记后，开发商要把这套屋子再卖给其他任何人，都"不发生物权效力”。

     假如开发商把已经卖给张三的房屋，再卖给李四，由于张三已经往登记机构办理了"预报登记”，开发商与李四之间的买卖合同将"不发生物权效力”，终极，李四不可能得到那套房屋的所有权。

     这样就保障办理了预报登记的买房人张三，在房屋建成后能够得到那套房屋并办理产权过户得到所有权。

     可见，预报登记轨制的立法目的，就是用预报登记来限制开发商"一房多卖”，而不是禁止"一房多卖”。

     债权同等的原则依然存在，无论你把一套商品房卖给多少买房人，这些买卖合同仍旧有效，但只是办理了"预报登记”的那个买房人才能终极得到房屋所有权。

     这样一来，只要办理了"预报登记”，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。

     这就达到了限制"一房多卖”的目的，防止某些欺诈行为发生，维护房屋买卖的正常市场秩序。