房屋转租应留意事项

    　房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部门或全部再出租的行为。

    包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不介入经营而获得房钱性收益的行为。

    

　　私房转租的条件是必需经原出租人同 意，其详细表现形式可以是房屋租赁合同中明确商定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必需在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或 者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的增补合同。

    否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的 违约责任。

    

　　下列情况不得转租:一是承租人拖欠房钱的；二是承租人在承租房屋内擅自搭建的。

    为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转 租事项作了商定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收归同意房屋转租的意思表示，拒尽同意房屋转租，并按合同商定追究承租人的违约责任。

    当然，如 果原租赁关系当事人之间就拖欠房钱和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违背行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违背房 屋规划治理规范时。

    

　　此外，还应留意两点:

　　（1）非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了适用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对 适用部位的正常使用，因此承租人对适用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大适用使用部位而影响相邻使用人。

    承租人要改变适用部位的使用状况需征得 原出租人和相邻使用人的同意。

    

　　（2）房屋转租合同商定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同商定的最后租日。

    

　　私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中央办理登记存案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记存案:

　　（1）租赁合同登记存案证实；

　　（2）转租合同；

　　（3）转租的承租人的个人身份证实或企业、其他组织的登记注册证实。

    

　　转租合同当事人登记存案提交的材料符合划定的，房屋所在地的区县房地产交易中央或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记存案证实。

    

　　私房转租的房钱，由转租当事人自行协商确定。

    出租人可以与承租人商定从承租人转租房屋的房钱中获得一定比例的收益；租赁合同中或出租人书面同意转租时未商定转租房钱收益分配的，出租人无权获取收益。